The krakken

Robelco wil met Art on Cows "(...) het vaak karikaturale imago doorbreken als zou een projectontwikkelaar alleen maar uit zijn op het volbouwen van weer eens zoveel vierkante meter. Aantonen dat er, naast een gevoelige integratie van gebouwen in hun omgeving, nog ruimte is voor ludieke, artistieke en dynamische evenementen, op maat van de burger."(*) Daarbij schijnen zij zich verplicht te voelen rekening te houden met een lokale bevolking die niet altijd langs de spoorweg staat toe te kijken hoe hun stad verbouwd en toegetakeld wordt.
Robelco staat voor een nieuwe generatie promotoren die lessen heeft getrokken uit het verzet van bewoners. Eindelijk bewust van het bestaan van sociale weefsels in een stad.... Maar, even uw aandacht graag. Op de Art on Cows websitelink naar Robelco staat ook het volgende: "Met deze tentoonstelling heeft Robelco de kans om wat dichter bij Brussel en de Brusselaars te komen. Met Art on Cows kunnen wij ons engagement tonen tegenover de burgers en onze wil om een bijdrage te leveren aan een betere integratie van de stadsstructuur en architectuur in het sociale weefsel van Brussel." Wat die koeien met de integratie van de stadsstructuur en -architectuur in het Brusselse sociale weefsel te maken hebben, is door dit zeer Europees klinkend discours onverstaanbaar. Ten eerste bepaalt Robelco - alleen en ook samen met Cofinimmo - mee hoe bepaalde stukken stad er uit (gaan) zien. Dat is heus wel eigen aan het werk van vastgoedontwikkelaars. Ten tweede komt het er voor Robelco op aan om "zowel plannen als architectuur te integreren in het sociale weefsel van de stad". Nobel, maar het gaat hier wel over hùn plannen en hùn architectuur, niet? Naast de commercialisering van o.a. Tour & Taxis doen zij met Art on Cows voor het eerst ook eens iets terug voor deze stad en haar bewoners. Bruxelles oblige, maar ook Europe oblige. Zij doen dat, naar eigen zeggen, met heel sympathieke koeien, maar dat is "(...) slechts het eerste van een reeks evenementen die elk jaar van Brussel een mooiere en leukere stad moeten maken." Deze leuke vlekken in de stad verankeren Robelco’s toekomst als hippe vastgoedmakelaars. Mooi en intelligent, maar laten we the operators eens van naderbij bekijken.

Reasons to be cheerful

Eric De Vocht (Belinvest) en Jan Lisman (Royalinvest) zetelen beiden, individueel, in de Raad van Beheer van het vastgoedmakelaarscollectief Cofinimmo. Jan doet dat al sinds 1990. Eric vervoegde, eveneens als aandeelhouder, de club in 1996. In datzelfde jaar richtten zij samen een eigen structuur op: Robelco. Cofinimmo is intussen zowat het grootste Belgischevastgoedbeheersvennootschap, en bovendien genoteerd op de beurs. Eind september 2002 beheerde Cofinimmo een geschatte immobiliënportefeuille van 1575 miljard Euro (**). Behoorlijk veel, naar Belgische maatstaven, maar British Land, de grootste Europese beursgenoteerde vastgoedonderneming, is wel 15 keer zo groot. Er zijn, alle verhoudingen in acht genomen, nog groeimogelijkheden in de Brussels-Belgische sector. De heer Fautré, Cofinimmo’s chief manager, ziet dan ook kans op een verdubbeling in omvang.
In 1999 verhandelden Lisman en De Vocht voor zes miljard Belgische frank vastgoed met Cofinimmo. Deze transacties gebeuren telkens met een wederzijds akkoord voor de fiscaal vriendelijke fusie en opslorping van ad hoc filialen, telkenmale opgericht door Robelco. Uiteraard wordt bij dergelijke onderhandelingen tussen Robelco en Cofinimmo een onafhankelijke schatter-expert aangesteld. Winsinger & Ass klaarde de klus in 1999. In 2000 tikte het totale bedrag van transacties tussen Ro & Co aan tot +/- 15 miljard Bef. Jan Lisman en Eric De Vocht worden voor hun inbreng in Cofinimmo voor het grootste gedeelte vergoed met aandelen, en uiteraard ook met cash. Dat is één van de manieren waarop de managers van Robelco hun positie op de Brusselse vastgoedmarkt, via Cofinimmo, versterken: het zijn referentie-aandeelhouders. Er is natuurlijk ook nog oud kapitaal waarop geteerd kan worden: Global Swiss Foundation, de stichting van de familie Lisman, was in 2001 met een kleine 10% de grootste individuele aandeelhouder van Cofinimmo. De echt allergrootste aandeelhouder in 2003 is evenwel de Dexia Bank België, die o.m. de eigenaar is van de Rogiertoren. Claude Piret zetelt voor de bank.

Op de koffie met het Happy Clients programma.

Cofinimmo Services is een afzonderlijke vennootschap, en erkend als aannemer. Deze nv kan de BTW op diensten recupereren, hetgeen Cofinimmo als eigenaar-verhuurder niet kan. Voor Cofinimmo Services werken een 40-tal mensen die samen instaan voor het beheer van alle Cofinimmo-gebouwen, en dat zijn er meer dan 120. Volgens de brochure biedt het Happy Clients programma tailor-made oplossingen aan de klanten: een Workspace Definition Package, een Workspace Security Programme en de Handyman, een uitgebreide klusjesdienst in samenwerking met het schoonmaakbedrijf ISS. Cofinimmo helpt je (bedrijfs)verhuis regelen en herstelt, tegen betaling, ook nog je lekke dakgoot. Daverende argumenten die bedrijven op een menselijke manier moeten overhalen zich te nestelen in Cofinimmo's vastgoedpark. Dat lukt best aardig: Cofinimmo was de laatste 10 jaar verantwoordelijk voor bijna 10% van alle Brusselse kantoorverhuringen. De leegstand van hun gebouwtjes werd teruggebracht tot amper 4%. Om deze resultaten te bereiken werkt een commercieel team van zeven personen dat aan verhurende makelaars een soort getrouwheidspremie toekent. In een eerste fase gaat het team, samen met de makelaar, op zoek naar wat voor hem of haar een haalbaar objectief is. De berekeningen worden gemaakt op basis van de prestaties van elk makelaarskantoor binnen de Brusselse kantoormarkt en hun aandeel binnen de Cofinimmo-portefeuille. Wanneer je binnen de vastgelegde termijn het vooropgestelde quota huurders aanbrengt laat Cofinimmo je deelnemen in de huuropbrengst. Die heb je echt waar mee gecreëerd: je commissieloon kan aldus oplopen tot 44% i.p.v. de gebruikelijke 15. Cofinimmo is groot en heeft niet echt veel bewegingsvrijheid maar is wel een strategische groeier op de Brusselse kantoormarkt.

Powered by Robelco

- Immo CDC, ad hoc vennootschap van Robelco, kocht halfweg 1997 het oude kantoorgebouw van Siemens op de Charleroisesteenweg 136-144. Het pand, niet echt in goede staat, stond gedeeltelijk leeg en behoorde toe aan zeven verschillende eigenaars. Het betreft hier zeven verdiepingen van elk 450 m2. Zeven parkeerplaatsen en een winkel op het gelijkvloers in de Louizawijk worden voor de huurmarkt ontsloten.

- 1997: Robelco koopt voor een kleine 120 miljoen Bef de site van AEG-Telefunken, eerlang in het bezit van Mercedes. 3,1 Hectare aan de Leuvensesteenweg, vlakbij de oude Chamebel-fabriek (8 hectare), waar Robelco eerder al terreinen aankocht en een logistiek centrum voor Nopri bouwde. Die oude Chamebel-fabriek werd in 1995, bij openbaar opbod, verkocht aan Robelco.

- 1998: Reeds enige jaren tevoren kocht Belinvest, het bedrijf van Eric Devocht, van de Belgische Staat een perceel grond vlakbij het klaverblad van Groot Bijgaarden. Er wordt nu, samen met Jan Lisman (Royalinvest), 460 m2 kantoorruimte en 1100 m2 magazijnen opgetrokken voor Willo, distributeur van werfkranen.

- 1998: De oude Philips-gebouwen in Evere-Schaarbeek en het aanpalende twee hectare braakliggende terrein aan de Leuvensesteenweg worden aangekocht door Robelco. De eerste huurder, Fnac, is goed voor 7900 m2, voornamelijk magazijnen. Het ontwerp-gewestelijk bestemmingsplan maakt de bouw van 15.000 m2 kantoorruimte mogelijk.

- 1999: Aankoop van de panden in de Wetstraat 74 en 76 van de verzekeraar Zürich. Deze laatste heeft een bouwvergunning. Robelco mag, met het oog op de verbouwing, zelf op zoek gaan naar een architect. Vertegenwoordigers, Europese lobbyisten en dienstverleners zijn de potentiële huurders van deze stek.

- 2000: Robelco stapt in de n.v. Hotel Antwerp Station van de groep Engelstein. Vlakbij het Antwerpse Centraal station plannen zij een reeks nieuwe gebouwen, waaronder een 17 verdiepingen tellende toren, handelsruimte en hotel, recht tegenover de nieuwe hoofdingang van het HST-station. Zij dingen mee naar de offerte van Alcatel voor de bouw van 60.000 m2 kantoorruimte voor haar nieuwe hoofdzetel.

- 22 September 2002: Overeenkomst goedgekeurd door de Vlaamse Regering: de 14.000 m2 Robelco-nieuwbouw bij het station in Mechelen wordt voor 9 jaar vast verhuurd aan OVAM, de Vlaamse Afvalstoffenmaatschappij.

- 2001: Robelco koopt de terreinen van Campbell-Soup en plant op de Bessenveldlaan het Brussels Business Village: kantoor- en vrijetijdsruimten.

- 2001: Door de aankoop van het aandeel Tractebel-Electrabel, dat met 40% de grootste eigenaar was, verwerft Robelco de meerderheid in de Brusselse Ravensteingallerij. De Sociaal-Economische Raad van Europa alsook het Comité der Regio's plannen hun verhuis naar de Leopoldswijk. De aanpalende Shell-building en het Generali-gebouw zijn ook toe aan een opknapbeurt.

- In de eerste helft van 2002 start officieel een Robelco-project in de Europawijk, aan het eind van de Kortenberglaan, waar nu de Federatie van de Voedingsnijverheid zetelt. De nummers 172 - 176 werden echter al aangekocht in 2000. Het gaat om nieuwbouw en prestigieuze huisvesting voor dienstverlenende bedrijven, lobbyisten of representatiekantoren rond de Europese Gemeenschap.

- Eind 2002 startten de werken voor de aanleg van een nieuwe op- en afrit voor de A 201 Zaventem-Diegem. Deze werken ontsluiten als het ware de hele Robelco-Leopold Square alsook de Robelco-Hermes Square. Robelco werkt er aan een project van acht gebouwen, samen goed voor 45.000 m2 en een dienstencentrum van 1500 m2.

- 10.000 m2 kantoren en 80 parkeerplaatsen. Het slopen en heropbouwen van bestaande kantoren aan de Wetstraat 72 en de Jozef-II straat. Renovatie van een herenhuis in de Wetstraat, nummer 70. Park Avenue, wat oorspronkelijk een kantoorcomplex van 52.000 m2 met drie gevels schuin op de Wetstraat leek te zijn, is nu een vastgoedproject dat enkele autonome gebouwen beslaat, ingrijpend gerenoveerd door Robelco. Het bericht werd bevestigd dat de Europese Commissie dit, kleiner dan voorziene, complex begin 2003 aankocht via een huurkoop. De prijs is echter nog niet bekend. Parc Avenue grenst wel aan het Eudip-3 complex, zeer recentelijk gebouwd door Banimmo Real Estate. Eudip-3 werd al eerder verkocht aan de Europese Commissie. De twee gebouwen kunnen zonder al te veel poespas met elkaar verbonden worden. De groep Beulens, die één van de panden, voorzien in het eerste Park Avenue-plan, aankocht met het oog mee te beslissen in dit prestigeproject, blijft vooralsnog op zijn honger zitten. De winnende vernieuwbouw ligt, oh ironie, op de terreinen van Ex-Eurocontrol.-Op de Leopoldsquare in Zaventem woont intussen niet alleen IBM: gebouw A wordt gehuurd door Tenneco Automotive, gebouw B door de firma Ericsson, in gebouw C huizen zowel IBM als Toyota Industrial Equipment, en KPMG zit netjes in Blok D. De totale bovengrondse oppervlakte bedraagt 59.820 m2. Begin april 2002 nam Cofinimmo 98,8% van de aandelen over van de door Robelco opgerichte ad hoc nv Leopold-3 laan. Cofinimmo investeerde in twee fases 167,6 miljoen Euro in deze operatie.

-Eric De Vocht doet ook nog aan wat villabouw in Zuid-Frankrijk, hij is tenslotte architect. Johannes-Frederik Lisman beheert voor zijn familie, via de Global Swiss foundation, o.a. de Franklin Building naast Berchem-station, de Brusselse Louise Gardens Stores, en nog wat her en der verspreide grote flatgebouwen. Erics firma Belinvest stond begin jaren 90 bekend als ontwikkelaar aan de Exelsiorlaan (Keiberg). En Royal Building/Rentmeester, Jans onderneming, zat op de residentiële markt en beheerde appartementen aan de Franklin Rooseveltlaan en in Ukkel.

Art & Loch Ness

Eigenlijk kan je, na deze boeiende edoch onvolledige lectuur, Robelco aanwijzen als een vooruitgeschoven post van Cofinimmo. In een interview met het onafhankelijke immobiliënblad Expertise zegt de nieuwe Cofinimmo-baas Fautré op 8 mei 2003: "Cofinimmo zit tegen de limiet van haar schuldgraad aan en kapitaalverhoging zou inderdaad veel tijd en energie vergen (...) maar er zijn andere mogelijkheden."(**)
Er wordt maw goed geboerd bij Cofinimmo, maar veel avontuur is er niet bij. De pientere Robelco-boys weten dit maar al te best. Zij ontwikkelen geen projecten voor Cofinimmo, maar ernaast. De kennis die zij opbouwen met het oprichten van bedrijvenparken zit in wezen niet bij Cofinimmo, maar bij henzelf. Robelco maakt deze kennis onbeschroomd ten gelde door op een gegeven moment de Leopoldsquare te laten opnemen in de vastgoedportefeuille van Cofinimmo. Dat heet dan 'complementair' aan de beleggingsactiviteiten van deze laatste maar houdt, gezien de situatie, terdege rekening met het feit dat Cofinimmo niet echt veel geld heeft om aan projectontwikkeling te doen. Het gaat telkens om langetermijnprojecten die uiteindelijk Cofinimmo laten groeien, haar rendementsverhoging bevorderen en Cofinimmo’s patrimonium verbeteren.
Lectuur van de Robelco-Cofinimmo transacties wijst tevens naar een zekere voorliefde voor contracten met de Europese Gemeenschap. Cofinimmo beoogt met de werken rond het Zuidstation overigens niets anders. Nu moet je weten dat contracten met de Europese Gemeenschap niet gemakkelijk zijn voor de traditionele vastgoedmakelaars. In de beleidsprincipes van deze instelling zijn bewonersacties – zoals die rond de IBM-toren - terdege doorgesijpeld. Europa kijkt er op toe dat haar gebouwen in de stadsstructuur geïntegreerd worden, in relatie met de bewoners. Dat gebeurt soms slordig. Bovendien heeft in Brussel quasi geen enkele vastgoedmakelaar daar echt kaas van gegeten. Cofinimmo ook niet, maar ze ziet wel dat in contracten met de E.U. groeimogelijkheden voor haar portefeuille zitten. Anderzijds gaat, volgens de heer Fautré, niet meer dan tien percent van Cofinimmo’s activa naar projectontwikkeling, alhoewel het net dààr is dat de groeimogelijkheden liggen. Robelco bijt dus die spits.
Met een project als Tour & Taxis bevestigt Robelco haar verkennerspositie. Je zou ook kunnen stellen dat het via Cofinimmo is dat Robelco zich bijvoorbeeld voor Tour & Taxis interesseert. Een grote bewegingsvrijheid laat toe dergelijk risico te nemen, los van Cofinimmo. Robelco's kennis van de nieuwe all in bedrijvenparktechnologie en –mentaliteit maakt dit risico draaglijk en hun positie binnen de Raad van Beheer van Cofinimmo maakt een stevig onderhandelde verzilvering op termijn mogelijk.
Het Brussels Gewest staat erop om in Tour & Taxis een project te ontwikkelen dat positieve gevolgen heeft voor de wijk. Zij volgen daarin de Europese directieven. Met het project Art on Cows, waarvan de ateliers gehuisvest werden in Tour & Taxis, bouwt Robelco kennis op om een relatie aan te gaan met de Brusselse stadsbewoners. Eerste punt op de agenda: het imago van de vastgoedmakelaar veranderen. Als Robelco inderdaad de vooruitgeschoven post van Cofinimmo is, volgt daarna het leger. De generaals die, net als op de overvolle Londense vastgoedmarkt, erop uit zijn om grote vastgoedportefeuilles te beheren, héél erg groot te worden, en steevast te beleggen op de beurs.
Herhaalde contacten met het Brussels Gewest en de Belgische Regering doen vermoeden waarom Koning Albert een Robelco-koe cadeau kreeg voor zijn verjaardag. Deze pro-actieve analyse houdt helaas geen rekening met het Art and Business minded bedrijfje achter de hier in vraag gestelde Brusselse Cow Parade. Cre-action is een al even onschuldig new/creative little enterprise met groeimogelijkheden op de Belgische markt. Zij lukten in hun opzet om elk nieuw straatnaambordje zéér kunstig te versieren... met bedrijfsreclame. Een andere keertje meer daarover.

(*) bron: http://www.cows.be
(**) bron: Expertise